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前言 什麼叫做違章建築？定義是什麼？相信這是很多人心中的疑問，也是本所律師常接到的法律諮詢電話之一。 違章建築的相關規定 建築法第25條第1項規定「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。但合於第七十八條及第九十八條規定者，不在此限。」 建築法第71條第1項第1款規定「申請使用執照，應備具申請書，並檢附左列各件：一、原領之建造執照或雜項執照。」 建築法第97條之2規定「違反本法或基於本法所發布命令規定之建築物，其處理辦法，由內政部定之。」 土地登記規則第79條第1項本文規定「申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。」 違章建築處理辦法第1條規定「本辦法依建築法第九十七條之二規定訂定之。」 違章建築處理辦法第2條規定「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」 學者對於違章建築的定義 學者有認為，所謂違章建築，意指違反建築法令，不能取得建築執照，以至於無從辦理所有權登記之建築物。 為何違章建築無法辦理所有權登記 辦理建築物所有權第1次登記時，應提出使用執照(土地登記規則第79條第1項本文)。 申請使用執照，則須檢附建造執照或雜項執照(建築法第71條第1項第1款)。 違章建築因違反建築法令而無法請領建築執照(建造執照及使用執照合稱建築執照)，因此無法辦理建築物所有權第1次登記。 免費法律諮詢專線： 02-2321-2681 、 0919-635-333   加入Line諮詢： http://nav.cx/CyRYqF3   本所地址： 台北市中正區羅斯福路一段86號8樓之1 。   

Q：俊杰在台中向房仲人員購買了一間房子，但是在簽約前房仲人員並沒有提供房屋買賣契約書、要約書等資料讓俊杰帶回去事先審閱，且在簽約當時房仲人員在旁邊不斷催趕，要俊杰立即簽約。完成簽約後俊杰才發現自己所購買的房子有違章建築的問題且價格也沒有很合理，俊杰該怎麼辦？ A：一、針對俊杰委託向房仲人員購買房屋時，通常都應享有至少五天「契約審閱期」的權利（應記載事項第1條「契約審閱期」參照），又對於此種委託房仲人員進行的房屋買賣所提供的房屋買賣契約都算是「定型化契約」，因此在訂立買賣契約時，房仲必須提供三十日以內的期間讓俊杰將全部條款審閱過（消費者保護法第11-1條第一項參照）。因此本件俊杰可以以違反契約審閱期的規定，主張該契約無效（消費者保護法第11-1條第二項參照）。 二、在此需要注意的是對於消費者保護法所規定的定型化契約，是對於企業經營者與一般消費者而言，如賣方並非以買賣房屋為事業，則無該條適用。 相關依據 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 壹、應記載事項 一、契約審閱期本契約於中華民國ＯＯＯ年ＯＯ月ＯＯ日經買方攜回審閱Ｏ日（契約審閱期間至少五日） 消費者保護法第 11-1 條 第一項 企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。 第二項 違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。

Q：阿慶在桃園看上了一間預售屋，在銷售員的介紹下及與家人討論後，已經確定要購買了。日前正要準備與建商簽訂房屋買賣契約，而建商依法讓阿慶先將契約帶回去審查幾天過後，進而再完成簽訂的行為，但就在阿慶審閱房屋買賣契約時，發覺建商僅在契約上記載此間預售屋的總價，阿慶並不曉得對於主建物，陽台、雨遮共占掉了多少，阿慶想知道這樣合理嗎？ A：一、阿慶與其建商將要簽訂的買賣契約，並不符目前內政部對於預售屋買賣定型化契約的規定。針對房屋面積和其價格的規定，因過去常會有建商將房屋加上許多其他虛坪，使人誤解房價沒有如此高因而輕易購買的情形。因此內政部修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，將房屋面積就主建物、附屬建物及共有部分，分別計價（應記載事項第7條（二）「房屋價款」參照）。 二、且就房屋面積部分也應列明各項目，否則不予計價（應記載事項第4條（二 ）「房屋登記面積」參照）。 法條依據 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 壹、應記載事項 四、房地出售面積及認定標準 （二）房屋面積：本房屋面積共計ＯＯＯ平方公尺（ＯＯ坪），包含： １、專有部分，面積計ＯＯＯ平方公尺(ＯＯ坪)。 （１）主建物面積計ＯＯＯ平方公尺（ＯＯ坪）。 （２）附屬建物面積，即陽臺ＯＯＯ平方公尺（ＯＯ坪）、雨遮ＯＯ平方 公尺（ＯＯ坪）及屋簷ＯＯ平方公尺(ＯＯ坪)，合計ＯＯ平方公尺（ＯＯ 坪）。 ２、共有部分，面積計ＯＯ平方公尺(ＯＯ坪)。 ３、主建物面積占本房屋得登記總面積之比例ＯＯ％。 七、契約總價 （二）房屋價款：新臺幣Ｏ仟Ｏ佰Ｏ拾Ｏ萬Ｏ仟元整。 １、專有部分：新臺幣Ｏ仟Ｏ佰Ｏ拾Ｏ萬Ｏ仟元整。 （１）主建物部分：新臺幣Ｏ仟Ｏ佰Ｏ拾Ｏ萬Ｏ仟元整。 （２）附屬建物陽臺部分：新臺幣Ｏ仟Ｏ佰Ｏ拾Ｏ萬Ｏ仟元整（除陽臺外 ，其餘項目不得計入買賣價格）。 ２、共有部分：新臺幣Ｏ仟Ｏ佰Ｏ拾Ｏ萬Ｏ仟元整。

Q：韋德想在桃園買間房子，因此找上房仲並在經由房仲介紹後，馬上就看上了一間心儀的預售屋，房仲見韋德如此中意的情況下，即在旁邊慫恿，希望韋德趕緊先付上定金，才可以把握成交的機會。韋德心動之於，當下就立即付了定金，但韋德付完定金後，如果反悔了不想簽約，定金可否請求返還？ A： 一、關於定金的規定，應先看當事人間是否有特別的約定；如果有約定，則以約定內容為主，否則則會被沒收（民法第249條參照）。因為本件無法得知韋德與房仲間是否有特別的約定，因此依照民法之規定，支付定金後，應依契約無法履行是可歸責於何人，而會有不同的結果。 （一）如因可歸責於付定金當事人的事由，定金不得請求返還。 （二）如因可歸責於受定金當事人的事由，該當事人應加倍返還其所受之定金。貼心小提醒：本項加倍返還的性質為損害賠償，因此若契約已解除，依舊不會影響付定金人此項的請求權（民法第260條參照）。 （三）因不可歸責於雙方當事人的事由，定金應返還之。 二、綜上所述，因民法對於定金的規定是「任意法」，以當事人的約定為優先，因此建議當事人可妥善運用「除外」的規定，以保障自己的權益。 延伸閱讀： 房子後悔不買了，所付的價金是否全部都會被沒收了？ 租屋漏水，房客可否拒絕房東修繕？施工期間無法正常使用房間，房客可否請求減少租金？ 延伸連結：  免費法律諮詢

Q：淡水某建設推出了預售案，恰巧家妮近日有買屋的打算，就在朋友的推薦下，家妮即前往淡水看是否有符合自己條件的預售屋。在家妮參考建商所提供的廣告單、現場模擬圖、其他示意圖及接待人員的解釋說明後，皆與家妮所預想的有所吻合，因此幾天後家妮即買下了一間預售屋。但興建完工後，家妮一檢查，則發現與銷售當時情形有所不同，並最讓人無法接受的事，大門的門寬短少了將近５０公分，如此即對於家中使用輪椅的長輩十分不方便，對此家妮該如何維護自己的權益？ A：一、家妮對於因預售屋建商的廣告不實而受有損害，建商應對家妮 負損害賠償責任 （公平交易法第31條參照），且對於建商的接待人員所作的解說服務也可主張之（公平交易法第21條第3項參照）。並如經公平會調查過後確有其事，得處以罰鍰或其他必要行為等（公平交易法第31條參照）。   二、另外，家妮亦有消費者保護法規定的適用，「企業經營者應確保廣告內容 之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」（消費者保護法 第22條參照）   三、值得需注意的是，家妮於此 應負舉證責任 （民事訴訟法第277條參照），證明建商與銷售時說法不一。因此如購 買預售屋時應將銷售時的廣告傳單等留存，日後才有證據能對此主張。   法條依據 公平交易法   第 21 條   　　第1項 事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。   　　第2項 前二項規定於事業之服務準用之。   第 31 條 事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。   第 41 條 公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰；逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次連續處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。   消費者保護法   ...

Q：頌伊在林口買了一間預售屋，並在買賣契約中有約定，「假設買方沒依約定給付價款違約，那已經給付的價款，可由賣方全部沒收」。但頌伊回家與家人深談過後，家人極力反對，並要求頌伊馬上向賣方解除契約。頌伊回去找賣方，並表達想解約的意思，賣方同意解除契約，但賣方以當初契約約定的內容，拒絕返還已給付的價款。賣方是否得拒絕返還已給付的價款？頌伊可否請求返還？ A：一、按照一般買賣契約而言，頌伊違約，賣方通常會將已付的價款沒收。但仍有其他救濟方式。頌伊可以依照民法「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受的利益，減少違約金。」（民法第251條參照）或是所約定的 違約金過高者，法院得減至相當的數額 （民法第252條參照）。  二、由於不動產買賣契約多是由企業經營者單方面擬定的定型化契約，且不動產的買賣價格較高，基於站在保護消費者的立場，內政部制定了「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」。頌伊可依照以下規定（預售屋買賣定型化契約應記載事項第24條參照）：  （一）賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之ＯＯ（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。  （二）買 方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之ＯＯ（最高不得超過百分之十五）計算之金額。 但 該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限 ，買賣雙方並得解除本契約。  （三）買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。 延伸閱讀： 租屋漏水，房客可否拒絕房東修繕？施工期間無法正常使用房間，房客可否請求減少租金？ 租屋漏水糾紛，房東卻相應不理，房客在法律上應如何保障自己的權利？可否直接解約？ 延伸連結：  本所推出「星期五免費法律諮詢」喔，請有需要的民眾多加利用喔！ 來電免費法律諮詢

【民法-買賣VS承攬(區別專區)】若認某「製造物供給契約」為承攬與買賣之混合契約時， 關於工作之完成，適用承攬之規定，關於財產權之移轉，即適用買賣之規定 裁判字號：最高法院 99 年度台上 字第 170 號民事裁判 裁判要旨： （一）按稱「製造物供給契約」（作成物供給契約或工作物供給契約或買 賣承攬）者，乃當事人之一方專以或主要以自己之材料，製成物品 供給他方，而由他方給付報酬之謂。 此項契約之性質，究係買賣， 抑屬承攬？自以依當事人之意思而為解釋，以資定之 。如當事人之 意思，重在工作之完成（勞務之給付），適用承攬之規定；側重於 財產權之移轉者，適用買賣之規定（參看本院五十九年台上字第一 五九○號判例意旨）；兩者無所偏重或輕重不分時，則認為承攬與 買賣之混合契約， 關於工作之完成，適用承攬之規定 ， 關於財產權 之移轉，即適用買賣之規定 。 （二）按民法第四百九十四條所定之承攬人瑕疵擔保責任與同法第二百二 十七條第一項所稱之債務人不完全給付責任，法律性質、構成要件 、規範功能及所生法效未盡相同。前者係一種法定責任，定作人祇 須就工作瑕疵之事實舉證，即為已足，無庸證明承攬人有可歸責之 事由，並不以承攬人有故意或過失為必要，初與後者以債務人有可 歸責之事由，始負不完全給付之債務不履行責任，迥然異趣。 （三）稱「貨樣買賣」者，必以當事人將按照貨樣而定標的物品質之內涵 ，約定為構成買賣契約內容之要素（必要之點），並達意思合致， 始得謂為貨樣買賣。此與於買賣契約成立前，僅提示貨樣作為要約 之引誘，而未於買賣磋商及訂約之過程提示或交付貨樣，或將該貨 樣列為買賣契約內容必要之點，尚不當然成為「貨樣買賣」之情形 有別。 ----------------------------------------- 裁判要旨(一)整理： 製造物供給契約，實務或學說上有稱 作成物供給契約 或 工作物供給契約 或 買賣承攬 。 製造物供給契約，意義為： 當事人之 一方專以或主要以自己之材料，製成物品 供給他方 ，而由他方給付報酬之謂。 製造物供給契約， 契約性質屬於買賣或承攬？應依 當事人之意思 而為解釋。如果當事人之意思，重在工作之完成（勞務之給付），適用承攬之規定；側重於財產權之移轉者，適用買賣之規定。如果 兩者無所偏重或...

【民法/第359條】因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，請求返還價金，與因解除契約顯失公平，僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權 最高法院67年台上字第3898號判例          因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，請求返還價金，與因解除契約顯失公平，僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權 ，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的，法院不得將原告基於解除契約所為返還價金之請求，依職權改為命被告減少價金之判決。 延伸閱讀 【買賣】買賣標的物瑕疵，得主張解除契約之判斷    整理/黃建霖律師 【民法/第354條】「房屋現況說明書內容與現況不符」，買家應如何主張權利？ 延伸連結 線上免費法律諮詢 代撰各式書狀及律師見證

整理人：建律法律事務所黃建霖律師( 0919 635 333 ) 【副標題】 違章建築，因無法請領建造執照或雜項執照，導致無法辦理建築物所有權第1次的登記，進而原始出資建築人也無法處分(移轉、過戶)其違章建築之所有權，但是判決實務上仍然認同違章建築可以作為交易之標的。 一、違章建築，原始出資建築人無法處分(移轉、過戶)其違章建築之所有權： 先來看看兩個條文，民法第758條第1項規定「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」、民法第759條規定「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」。在自己興建違章建築的情況，違章建築物是由原始出資建築人，因為建築之『事實行為』原始取得所有權，那麼應該適用的條文，應為民法第759條『其他非因法律行為』而取得不動產物權，而無民法第758條第1項之適用。 然而民法第759條規定，『應經登記，始得處分其物權』。但是違章建築就無法辦理登記啊，所以就無法將違章建築的所有權移轉登記給其他人。 也許有人會說，因為違章建築不能登記，應該就不適用民法物權編關於登記之規定！前開說法是否被實務所接受？答案是否定的。我們來看看下面兩個最高法院判例怎麼說。 民法物權編關於登記之規定，惟限於在未能依同編施行法第三條所稱之法律登記前，始在不適用之列，系爭房屋既因違章建築而未能登記，顯與前開法條所定之情形有間，上訴人自不得執是，而為不適用民法物權編關於登記之規定之論據(最高法院43年台上字第856號判例參照)。 不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，為民法第七百五十八條所明定。此項規定，並不因不動產為違章建築而有例外(最高法院62年台上字第2414號判例參照)。 二、違章建築，仍可作為交易之標的： 學者有認為，違章建築物，是由出資建築人享有所有權，具有相當財產價值，應得為交易之標的物。 違章建築物雖為地政機關所不許登記，但非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般法則，既仍負有交付其物於買受人之義務，則其事後以有不能登記之弱點可乘，又隨時隨意主張所有權為其原始取得，訴請確認，勢將無以確保交易之安全，故此種情形，即屬所謂無即受確定判決之法律上利益，應予駁回(最高法院48年台上字第1812號判例參照)。 ...

【民法/第373條】危險負擔之交付，非以現實交付為限 最高法院44年台上字第828號判例         買賣標的物之利益及危險，自交付時起，由買受人負擔，固為民法第三百七十三條所明定。但該條 所謂交付，並非以現實交付為限，亦可準照同法第九百四十六條第二項、第七百六十一條第三項規定，讓與返還請求權以代交付 。 延伸閱讀 【民法/買賣】債權人催告所定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得解除契約 【民法/第356條】出賣人給付之標的物有瑕疵，本質上即屬不完全給付一種，買賣編中既已有特別規定，明定出賣人之檢查及通知義務，否則視為承認其受領之物，即承認其受領物之品質，自含有排除買受人另依不完全給付規定請求權利之意，即應認買賣編中瑕疵擔保責任規定優先適用於債編通則關於債務不履行之規定 延伸連結 建律法律事務所存證信函免費下載網 建律法律事務所台北分所星期五免費法律諮詢

【民法 / 第 360 條】違章建築之其他瑕疵擔保責任，不因此免除 〈最高法院46年台上字第689號判例〉        被上訴人出賣系爭房屋於上訴人， 當時縱曾告知該房屋係屬違章建築，未能辦理所有權登記情事，亦僅危險負擔移轉與上訴人後，政府機關命令拆除時，不負擔保責任而已，至其他瑕疵擔保責任，仍不因此而免除 。 延伸閱讀 【民法-無權占有】拆屋還地，遇到未保存登記之建物，應列何人為被告？ 【公寓大廈管理條例】臺北市違章建築處理規則 延伸連結 建律法律事務所台北分所星期五免費法律諮詢 建律法律事務所存證信函

【民法/第354條】「房屋現況說明書內容與現況不符」，買家應如何主張權利？ 一、概述 　　現代交易中，買賣雙方就成屋交易時，因買主並不清楚房屋現況，僅有屋主了解，因此多有賣方應填寫房屋現況說明說之交易習慣。惟內政部於民國90年、101年增定及修訂關於成屋買賣定型化契約及其應記載及不得記載事項，其中有規定 出賣人應負權利及物之瑕疵擔保責任且不得約定排除 ，並有附件建物現況確認書，內容如房屋是否漏水、建物現況格局、車位情況、是否曾經做過輻射屋檢測、是否曾經做過混凝土中水溶性氯離子含量檢測(例如海砂屋檢測事項)、是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事、是否有消防設施等事項，需由房屋所有人據實填寫告知，以保障買受人之消費權益。惟若屋主不實告知、填寫或仲介隱瞞而買方於受交付時，房屋現況說明書內容與現況不符時，買方應如何保障自己之權益甚為重要。 　　買賣契約中，依民法第354條規定出賣人應負物之瑕疵擔保責任，不論為保證品質、價值瑕疵或效用瑕疵。依民法相關規定，若買賣標的物於交付時存有瑕疵，於經買受人檢查通知後得於 六個月內 請求解約、減少價金或另行交付無瑕疵之物，惟若係經出賣人擔保品質或故意不告知瑕疵，則除前述權利外，還可請求損害賠償，而於權利行使時效上若係出賣人故意不告知瑕疵的情形，則不受檢查通知後六個月之限制，於物之交付後五年內皆仍得行使之。 ※信義房屋-不動產說明書介紹 http://www.sinyi.com.tw/knowledge/article.php/2/58/62/98 二、房屋現況說明書內容與現況不符，買受人得主張的權益 　　於出賣人填寫房屋現況說明書與予買受人之部分，本文認為除有擔保買賣標的物之意思外，若故意隱瞞房屋缺陷事實則亦有故意不告知瑕疵之情形，因此買受人於交付房屋後發現有瑕疵，則應認可行使解約權、減少價金請求權或損害賠償請求權且免除買受人之檢查通知義務及權利行使時效不受通知後6個月之限制，於物之交付後五年內買受人皆仍得行使之。(參照下述房屋傾斜龜裂案-臺灣高等法院民事判決99年度上字第99號)     另外，實務上也有因此提告刑事詐欺告訴，並獲有罪判決之案例。(刑事詐欺的要件，應另行判斷，一併給網友們參考) 三、相關實務案例 ...

        按買受人因物有瑕疵，而得解除或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使而消滅，民法第三百五十六條第一項固有明定。惟所稱之通知，係指 買受人於知悉標的物有瑕疵時 應具體指明瑕疵之所在 而對出賣人為觀念通知而言 。(最高法院民事判決96年度台上字第1277號判決參照) 大台北地區專業推薦專辦不動產、貨物買賣、貨款給附、票據債權等糾紛律師法律事務所。

【民法/買賣】債權人催告所定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得解除契約 裁判字號：  90 年台上字第 1231 號 裁判日期：  民國 90 年 07 月 12 日 要　　旨： 當事人約定債務人遲延給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而 債務人於期限內仍不履行，債權人始得解除契約者， 債權人催告所定期限 雖較約定期限為短，但如自催告時起， 已經過該約定之期限 ，債務人仍不 履行，基於 誠實信用原則 ，應解為債權人得解除契約 。

裁判字號：  83 年 台上 字第 3243 號 裁判案由：  請求遷讓停車位 裁判日期：  民國 83 年 12 月 30 日 裁判要旨： 買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買 賣之場合， 出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人 ， 前買受人 縱已占有不動產，後買受人 仍得基於所有權請求 前買受人返還所有物，前 買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人 。     ps.這是很多網友提問的問題，簡單來說，在一屋二賣的情況下，前面這個屋主縱使占有房屋，後面的屋主仍然可以依據民法第767條的規定，請求返還所有物。當然，如果已經過戶了，那就不行了喔。

▲最高法院64年台上字第1567號民事判例 預約係約定將來訂立一定契約 (本約) 之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。本件兩造所訂契約，雖名為「土地買賣預約書」，但除買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立買賣本約之約定，且自第三條以下，均為雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預約。 ☞觀察目前的法院判決，在不動產買賣的案例中，多會從契約有無就買賣標的、買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等明確約定以及有無將來需另行訂立買賣本約之約定作為判斷是預約還是買賣契約的本約。 #預約 #本約 ▲最高法院85年台上字第2396號判決 按當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。一般合建契約，除約定合建之標的、建物層數及其分配、履約保證金之交付及返還外，尚涉及工期，土地及建物之點交、移轉，建物之構造、建材及設備，稅捐及費用之負擔、違約處理等重要事項。本件暫定契約書固就合建之土地地號、建築房屋數及其分配、保證金之交付及返還為約定，惟就合建有關之工期，土地之過戶移轉，建物之構造、建材及設備，稅捐及費用之負擔、違約責任等重要事項，則均未加約定。依該暫定契約書是否即可履行合建之債權債務？如未能履行，兩造據何而得請求對方訂立「補充性之合建契約」？原審胥未置一詞，即以上訴人訴請被上訴人訂立合建契約為無必要，而為上訴人敗訴判決，自嫌速斷。 #預約 #本約 ▲最高法院64年台上字第1567號民事判例 預約係約定將來訂立一定契約 (本約) 之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。本件兩造所訂契約，雖名為「土地買賣預約書」，但除買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立買賣本約之約定，且自第三條以下，均為雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預約。 #預約 #本約 *律師更新時間：2018/03/19

裁判字號：  40 年台上字第 1482 號 裁判日期：  民國 40 年 10 月 05 日 要　　旨： 當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點 意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬 買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成 立。

裁判字號： 臺灣臺北地方法院 100年重訴字第 39 號 民事判決 案由摘要： 損害賠償等 裁判日期： 民國 101 年 07 月 24 日 要　　旨： 民法第 356  條規定，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受 領之物。如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買 受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認 其所受領之物。 又因出賣人給付之標的物有瑕疵，本質上即屬不完全給付 一種， 買賣編中既已有特別規定，明定出賣人之檢查及通知義務，否則視 為承認其受領之物，即承認其受領物之品質，自含有排除買受人另依不完 全給付規定請求權利之意 ，即 應認買賣編中瑕疵擔保責任規定優先適用於 債編通則關於債務不履行之規定 。是以， 買受人如未對出賣人為任何瑕疵 通知，應視為承認其所受領之物，除喪失依買賣物之瑕疵擔保請求權外之 ，亦 不得再依不完全給付之債務不履行規定，行使其損害賠償權利 。又廣 告既不屬買賣契約之一部分，買受人未能舉證證明出賣人就買賣標的物對 買受人有同法第 360  條特殊保證品質、故意不告知瑕疵等積極事實，即 不能以該條之規定，請求出賣人負債務不履行之損害賠償責任。

【買賣】買賣標的物瑕疵，得主張解除契約之判斷    整理/黃建霖律師 【法律規定】         民法第三百五十九條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。 出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」         民法第三百五十九條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」 【相關實務見解】         按民法第三百五十九條但書所稱之「但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，係指物之瑕疵，對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生 之損害，兩相權衡，有失公允與平衡，買受人因之僅得請求減少價金，而不得據以解除契約之情形而言。 不動產買賣糾紛 高雄推薦房地產律師 大高雄推薦優質房屋買賣糾紛 不動產買賣糾紛 高雄推薦房地產律師 大高雄推薦優質房屋買賣糾紛