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【押租金】租賃關係中，「押金」與「違約金」有什麼不一樣？ 一、租賃不動產時，除了給付租金外，通常房東會要求一併給付「押金」，而契約中另外又明訂有「違約金」，究竟「押金」的意義為何？「押金」與「違約金」有什麼不一樣？以下一一說明： 二、相關法條： 「押金」在法院常用使用的名稱是「押租金」，民法裡並沒有明文押租金的條文，但是由法院已就押租金做過許多判決可知，押租金的存在是被承認的。 另外，土地法裡面有就「押租金的金額範圍」明文規定： 土地法第98條 以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。 前項利率之計算，應與租金所由算定之利率相等。 土地法第99條 前條 擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。 已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。 二、「押租金」到底是什麼： (一)前提一個觀念，出租人(房東)與承租人(房客)簽訂「租賃契約」時，雙方互相負有以下義務： 1.出租人負有之義務 (1)交付租賃物並使租賃物保持和於約定用益狀態義務。 (2)租賃物之修繕。 (3)瑕疵擔保責任。 (4)稅捐之負擔及費用之償還。 2.承租人負有之義務 (1)租金支付。 (2)租賃物之保管。 (二)押租金之目的： 「擔保」承租人之「租賃債務」。 1.很重要一點：「租賃契約」與「押租金契約」是 兩個不同而各別成立的契約 。 2.何為承租人之「租賃債務」？ 由上面(一)「2.承租人負有之義務」衍生可以得知，租賃關係中，承租人所負有之「租賃債務」是指： (1)租金支付--->租金債務，以及租金遲延之利息。 (2)租賃物之保管--->租賃關係終止時，若租賃物有可歸責於承租人而發生之損害，承租人負有損害賠償義務。 3.運作： 承租人(房客)以「擔保債務」為目的，將押租金所有權移轉給承租人(房東)，而於租賃關係終止時，如果承租人「未負有租賃債務」，或是「有租賃債務但是以租金抵銷還有剩餘」時，出租人即負有返還加租金與承租人之義務。 3.簡單來說，給付「押租金」的契約，性質上是一個「信託的所有權讓與擔保契約(附有停止條件的所有權讓與契約)」，與原租賃契約有別。 (三)押租金之效力：於 租賃關係終止時 ，若承租人負有上列租賃義務(有積欠租金不付，或是把故意把房東的房間弄壞了)...

前言 什麼叫做違章建築？定義是什麼？相信這是很多人心中的疑問，也是本所律師常接到的法律諮詢電話之一。 違章建築的相關規定 建築法第25條第1項規定「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。但合於第七十八條及第九十八條規定者，不在此限。」 建築法第71條第1項第1款規定「申請使用執照，應備具申請書，並檢附左列各件：一、原領之建造執照或雜項執照。」 建築法第97條之2規定「違反本法或基於本法所發布命令規定之建築物，其處理辦法，由內政部定之。」 土地登記規則第79條第1項本文規定「申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。」 違章建築處理辦法第1條規定「本辦法依建築法第九十七條之二規定訂定之。」 違章建築處理辦法第2條規定「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」 學者對於違章建築的定義 學者有認為，所謂違章建築，意指違反建築法令，不能取得建築執照，以至於無從辦理所有權登記之建築物。 為何違章建築無法辦理所有權登記 辦理建築物所有權第1次登記時，應提出使用執照(土地登記規則第79條第1項本文)。 申請使用執照，則須檢附建造執照或雜項執照(建築法第71條第1項第1款)。 違章建築因違反建築法令而無法請領建築執照(建造執照及使用執照合稱建築執照)，因此無法辦理建築物所有權第1次登記。 免費法律諮詢專線： 02-2321-2681 、 0919-635-333   加入Line諮詢： http://nav.cx/CyRYqF3   本所地址： 台北市中正區羅斯福路一段86號8樓之1 。   

Q：邱先生隻身上來台北打拼，並在公司附近租了一間單人套房，圖就近上班方便。但是日前房東表明想提早終止租約，因為房東說：｢我女兒從歐洲讀書回來，要住在這間套房裡，所以我要把房子收回，麻煩在月底前把房子收拾好並搬家，我會把押金退還給你的。」不過邱先生與房東所簽的租賃契約，租期是一年，且契約內僅載明乙方（房客）提前終止租約的條款（應再給付一個月的租金作為賠償），並無約定對於房東提前終止租約。房東可以任意終止租約嗎？邱先生該怎麼做？ A：一、通常有定期限的租約，要終止租約時，應提前通知（民法第453條參照）。除了法律所規定房東可提前終止租約的情形（如：房客違法使用、遲付租金、任意轉租等）外，否則通常如租約沒有約定房東能終止的事由，房東是不能隨意提前終止租約。 二、但若簽完約後房東表明在發生某種情形下（如本件女兒回國等情形），就會將房子收回供自己使用，而終止租約，且房客也同意時，則租約就有一附帶「解除條件」的約定，於條件發生後租約即會解除（民法第99條第二項參照），房客亦返還之。本件邱先生簽約後房東並無約定，所以房東應不可單方要求終止租約，需得邱先生同意。 法條依據 民法第 99 條第2項 　 附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。   民法第 453 條   定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者 ，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。

Q：劉太太在中和購買了一間房屋，位於大樓的樓頂，於買賣契約書中有建商與大樓其他住戶所簽訂的規約草約，其中約定的內容是「樓頂平台除了由建商所劃分出之公共設施範圍外，其餘部分歸由樓頂住戶共同保管使用（ 一樓住戶亦相同道理）。」但是劉太太擔心這樣會不會違反公寓大廈管理條例對於不得約定專用的規定？及，此規約草約約定後，能再由區分所有權人會議決議變更嗎？ A：一、對於劉太太在大樓屋頂所買的房屋，其性質並不是公寓大廈構造物體本身 ，只是樓頂上的平台空間而已，所以沒有違反不得約定專用的規定（公寓大廈管理條例第7條第三款參照）；同樣的，一樓空地除非是「通道、巷道 或防火巷弄」者外，否則也不是不得約定專用的限制範圍內。但是必須注意，劉太太於簽訂買賣契約時，該規約草約需要經過大樓住戶簽署同意， 才能在區分所有權人會議制定規約前，將此規約草約視為規約。 二、且，在設定約定專用後，如果經過使用該約定專用的區分所有權人同意後 ，就可以依照區分所有權人會議決議變更之（公寓大廈管理條例第33條第三款參照）。不過要是使用該約定專用的所有權人，對於其使用已經違反公共利益時，管委會或負責人可不經該專用權人同意，訴請法院處理之（公寓大廈管理條例第33條第三款參照）。 法條依據 公寓大廈管理條例第 7 條 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分： 一、公寓大廈本身所占之地面。 二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。 三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 四、約定專用有違法令使用限制之規定者。 五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。 公寓大廈管理條例第 33 條 區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力： 一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。 二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。 三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同...

Q：俊杰在台中向房仲人員購買了一間房子，但是在簽約前房仲人員並沒有提供房屋買賣契約書、要約書等資料讓俊杰帶回去事先審閱，且在簽約當時房仲人員在旁邊不斷催趕，要俊杰立即簽約。完成簽約後俊杰才發現自己所購買的房子有違章建築的問題且價格也沒有很合理，俊杰該怎麼辦？ A：一、針對俊杰委託向房仲人員購買房屋時，通常都應享有至少五天「契約審閱期」的權利（應記載事項第1條「契約審閱期」參照），又對於此種委託房仲人員進行的房屋買賣所提供的房屋買賣契約都算是「定型化契約」，因此在訂立買賣契約時，房仲必須提供三十日以內的期間讓俊杰將全部條款審閱過（消費者保護法第11-1條第一項參照）。因此本件俊杰可以以違反契約審閱期的規定，主張該契約無效（消費者保護法第11-1條第二項參照）。 二、在此需要注意的是對於消費者保護法所規定的定型化契約，是對於企業經營者與一般消費者而言，如賣方並非以買賣房屋為事業，則無該條適用。 相關依據 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 壹、應記載事項 一、契約審閱期本契約於中華民國ＯＯＯ年ＯＯ月ＯＯ日經買方攜回審閱Ｏ日（契約審閱期間至少五日） 消費者保護法第 11-1 條 第一項 企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。 第二項 違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。

Q：瑞瑞在新竹向某建商購買了一間預售屋，銷售員將房屋的買賣契約拿給瑞瑞，待她回家研究、審查過後再行簽約。瑞瑞就將買賣契約拿回去仔細看過了一番後，發現契約中對於房屋面積「容許誤差」的規定竟可以高達百分之二，瑞瑞認為這樣對她是否不太有利？想知道對於預售屋面積的「容許誤差」現在的法律是怎麼規定的？規定在哪？ A：一、對於瑞瑞所說的房屋面積「容許誤差」的規定，我國是規定在「預售屋買賣定型化契約應記載與不得記載事項」中其應記載事項第6條（二）內。  二、在2010年4月30日前是允許預售屋有百分之一的誤差，但在2010年5月1日修法生效後對於預售屋全面 不容許有誤差 ，如果有誤差的部分就必須 互相找補 （應記載事項第6條（二）參照）。例如：假設房屋實際的面積比起契約所訂的面積小，建商就要把錢退還給買方；相反的，假設實際面積比契約所訂定的多，買方則必須要再補款給建商，但對此需要注意的是買方所找補的金額 不超過百分之二 。  法條依據   預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項   六、房地面積誤差及其價款找補  （二）依第四點計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。 延伸閱讀： 購買預售屋，買賣契約僅記載房屋總價格，這樣合理嗎？ 付完定金後不想簽約，定金是否會被沒收？ 延伸連結：  本所推出「星期五免費法律諮詢」喔，請有需要的民眾多加利用喔！ 來電免費法律諮詢

Q：阿慶在桃園看上了一間預售屋，在銷售員的介紹下及與家人討論後，已經確定要購買了。日前正要準備與建商簽訂房屋買賣契約，而建商依法讓阿慶先將契約帶回去審查幾天過後，進而再完成簽訂的行為，但就在阿慶審閱房屋買賣契約時，發覺建商僅在契約上記載此間預售屋的總價，阿慶並不曉得對於主建物，陽台、雨遮共占掉了多少，阿慶想知道這樣合理嗎？ A：一、阿慶與其建商將要簽訂的買賣契約，並不符目前內政部對於預售屋買賣定型化契約的規定。針對房屋面積和其價格的規定，因過去常會有建商將房屋加上許多其他虛坪，使人誤解房價沒有如此高因而輕易購買的情形。因此內政部修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，將房屋面積就主建物、附屬建物及共有部分，分別計價（應記載事項第7條（二）「房屋價款」參照）。 二、且就房屋面積部分也應列明各項目，否則不予計價（應記載事項第4條（二 ）「房屋登記面積」參照）。 法條依據 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 壹、應記載事項 四、房地出售面積及認定標準 （二）房屋面積：本房屋面積共計ＯＯＯ平方公尺（ＯＯ坪），包含： １、專有部分，面積計ＯＯＯ平方公尺(ＯＯ坪)。 （１）主建物面積計ＯＯＯ平方公尺（ＯＯ坪）。 （２）附屬建物面積，即陽臺ＯＯＯ平方公尺（ＯＯ坪）、雨遮ＯＯ平方 公尺（ＯＯ坪）及屋簷ＯＯ平方公尺(ＯＯ坪)，合計ＯＯ平方公尺（ＯＯ 坪）。 ２、共有部分，面積計ＯＯ平方公尺(ＯＯ坪)。 ３、主建物面積占本房屋得登記總面積之比例ＯＯ％。 七、契約總價 （二）房屋價款：新臺幣Ｏ仟Ｏ佰Ｏ拾Ｏ萬Ｏ仟元整。 １、專有部分：新臺幣Ｏ仟Ｏ佰Ｏ拾Ｏ萬Ｏ仟元整。 （１）主建物部分：新臺幣Ｏ仟Ｏ佰Ｏ拾Ｏ萬Ｏ仟元整。 （２）附屬建物陽臺部分：新臺幣Ｏ仟Ｏ佰Ｏ拾Ｏ萬Ｏ仟元整（除陽臺外 ，其餘項目不得計入買賣價格）。 ２、共有部分：新臺幣Ｏ仟Ｏ佰Ｏ拾Ｏ萬Ｏ仟元整。

Q：韋德想在桃園買間房子，因此找上房仲並在經由房仲介紹後，馬上就看上了一間心儀的預售屋，房仲見韋德如此中意的情況下，即在旁邊慫恿，希望韋德趕緊先付上定金，才可以把握成交的機會。韋德心動之於，當下就立即付了定金，但韋德付完定金後，如果反悔了不想簽約，定金可否請求返還？ A： 一、關於定金的規定，應先看當事人間是否有特別的約定；如果有約定，則以約定內容為主，否則則會被沒收（民法第249條參照）。因為本件無法得知韋德與房仲間是否有特別的約定，因此依照民法之規定，支付定金後，應依契約無法履行是可歸責於何人，而會有不同的結果。 （一）如因可歸責於付定金當事人的事由，定金不得請求返還。 （二）如因可歸責於受定金當事人的事由，該當事人應加倍返還其所受之定金。貼心小提醒：本項加倍返還的性質為損害賠償，因此若契約已解除，依舊不會影響付定金人此項的請求權（民法第260條參照）。 （三）因不可歸責於雙方當事人的事由，定金應返還之。 二、綜上所述，因民法對於定金的規定是「任意法」，以當事人的約定為優先，因此建議當事人可妥善運用「除外」的規定，以保障自己的權益。 延伸閱讀： 房子後悔不買了，所付的價金是否全部都會被沒收了？ 租屋漏水，房客可否拒絕房東修繕？施工期間無法正常使用房間，房客可否請求減少租金？ 延伸連結：  免費法律諮詢

Q：淡水某建設推出了預售案，恰巧家妮近日有買屋的打算，就在朋友的推薦下，家妮即前往淡水看是否有符合自己條件的預售屋。在家妮參考建商所提供的廣告單、現場模擬圖、其他示意圖及接待人員的解釋說明後，皆與家妮所預想的有所吻合，因此幾天後家妮即買下了一間預售屋。但興建完工後，家妮一檢查，則發現與銷售當時情形有所不同，並最讓人無法接受的事，大門的門寬短少了將近５０公分，如此即對於家中使用輪椅的長輩十分不方便，對此家妮該如何維護自己的權益？ A：一、家妮對於因預售屋建商的廣告不實而受有損害，建商應對家妮 負損害賠償責任 （公平交易法第31條參照），且對於建商的接待人員所作的解說服務也可主張之（公平交易法第21條第3項參照）。並如經公平會調查過後確有其事，得處以罰鍰或其他必要行為等（公平交易法第31條參照）。   二、另外，家妮亦有消費者保護法規定的適用，「企業經營者應確保廣告內容 之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」（消費者保護法 第22條參照）   三、值得需注意的是，家妮於此 應負舉證責任 （民事訴訟法第277條參照），證明建商與銷售時說法不一。因此如購 買預售屋時應將銷售時的廣告傳單等留存，日後才有證據能對此主張。   法條依據 公平交易法   第 21 條   　　第1項 事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。   　　第2項 前二項規定於事業之服務準用之。   第 31 條 事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。   第 41 條 公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰；逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次連續處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。   消費者保護法   ...

Q：頌伊在林口買了一間預售屋，並在買賣契約中有約定，「假設買方沒依約定給付價款違約，那已經給付的價款，可由賣方全部沒收」。但頌伊回家與家人深談過後，家人極力反對，並要求頌伊馬上向賣方解除契約。頌伊回去找賣方，並表達想解約的意思，賣方同意解除契約，但賣方以當初契約約定的內容，拒絕返還已給付的價款。賣方是否得拒絕返還已給付的價款？頌伊可否請求返還？ A：一、按照一般買賣契約而言，頌伊違約，賣方通常會將已付的價款沒收。但仍有其他救濟方式。頌伊可以依照民法「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受的利益，減少違約金。」（民法第251條參照）或是所約定的 違約金過高者，法院得減至相當的數額 （民法第252條參照）。  二、由於不動產買賣契約多是由企業經營者單方面擬定的定型化契約，且不動產的買賣價格較高，基於站在保護消費者的立場，內政部制定了「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」。頌伊可依照以下規定（預售屋買賣定型化契約應記載事項第24條參照）：  （一）賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之ＯＯ（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。  （二）買 方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之ＯＯ（最高不得超過百分之十五）計算之金額。 但 該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限 ，買賣雙方並得解除本契約。  （三）買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。 延伸閱讀： 租屋漏水，房客可否拒絕房東修繕？施工期間無法正常使用房間，房客可否請求減少租金？ 租屋漏水糾紛，房東卻相應不理，房客在法律上應如何保障自己的權利？可否直接解約？ 延伸連結：  本所推出「星期五免費法律諮詢」喔，請有需要的民眾多加利用喔！ 來電免費法律諮詢

Q ：敏俊離鄉到桃園工作，在公司附近租了套房，過沒多久廁所開始漏水，敏俊趕緊連絡房東處理。房東盡速請水電師傅評估後，告知需將廁所打掉重新施工，為時一個月。敏俊認為施工的粉塵、施工人員之進出、無法使用廁所盥洗淋浴等情形，將造成居住上極大不便；相較之下，漏水問題反而可以忍耐。敏俊是否可以拒絕房東施工？若不能拒絕，房客是否可就施工期間之不便利請求減少租金？ A：一、敏俊於通常使用情形下出現漏水問題，若租約沒有特別約定， 原則上應該由房東負擔修繕責任  (民法第429條第1項參照)。案例中， 專業人士評估必須將廁所打掉重新施工，此修繕行為係屬房東維持租賃物合於約定使用收益狀態之保存行為，敏俊應配合修繕，不得拒絕 (民法第429條第2項參照)。  二、敏俊於施工期間無法正常使用廁所，造成諸多不便，是否可向房東請求減少租金？法律漏未規定。 基於保護租賃關係中承租人使用收益範圍縮小或全然無法使用之目的 ，在不可歸責於承租人之前提下，得類推適用民法第435條。在本案例中，敏俊係依照通常情形使用廁所，後續漏水施工並不可歸責於敏俊，故 敏俊得就施工期間無法使用之部分，向房東請求減少租金。 延伸閱讀： 付完定金後不想簽約，定金是否會被沒收？ 房子後悔不買了，所付的價金是否全部都會被沒收了？ 延伸連結：  本所推出「星期五免費法律諮詢」喔，請有需要的民眾多加利用喔！ 來電免費法律諮詢

Q：德華是從外縣市到台北念書的大學新鮮人，因抽不到宿舍而在學校附近租屋。因近日雷雨不斷，德華的房間開始滲水、漏水，甚至出現積水的情形。德華雖多次聯絡房東處理，但房東總是拖拖拉拉、沒有具體回應；並因為社會經驗不足，租賃契約上也沒有清楚約定如何修繕，德華該怎麼辦？如何透過法律解決漏水糾紛呢？ A：一、針對以通常方式使用租屋之漏水問題該由誰修繕，應先看租賃契約是否有特別約定；若有約定，則依租約內容處理漏水問題。本件由於德華缺乏社會經驗，未與房東清楚約定修繕義務，故應該回歸民法規定， 由房東負擔租屋的修繕義務 (民法第429條第1項參照)。 二、在本件漏水問題應由房東負責的前提下，德華雖多次口頭請求房東處理，但房東總是相應不理，因此德華可 定相當期限 催告房東處理漏水問題(民法第430條前段參照)。本所律師 建議以存證信函催告 ，若後續有談判、調解、訴訟的需要，白紙黑字即能證明德華確實已行使法律上的權利，較能保障其權益。三、若房東於德華所定的相當期限內仍不處理漏水問題，德華可以：  1、若不想續租，向房東表明終止租約。 貼心小提醒：催告房東修繕時，若未在存證信函載明修繕之相當期限而逕行搬離，並非依法終止租約，易衍生後續問題。   2、若仍想續租，可自行處理漏水問題，並向房東請求償還處理費用或從租金扣除(民法第430條後段參照)。四、綜上所述，租屋遇有漏水問題是不能直接解約搬離，必須給予房東一定期間屢行他/她的修繕義務。 延伸閱讀： 房子後悔不買了，所付的價金是否全部都會被沒收了？ 租屋漏水，房客可否拒絕房東修繕？施工期間無法正常使用房間，房客可否請求減少租金？ 延伸連結：  本所推出「星期五免費法律諮詢」喔，請有需要的民眾多加利用喔！ 來電免費法律諮詢

【強制執行/公寓大廈】大廈車位遭法拍， 該大廈的其他區分所有權人，可否主張優先承買權？         按建築物區分所有係數人區分一建築物而各有專有部分，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有。基於所有權標的物獨立性之原則，其專有部分須具有構造上及使用上之獨立性，並以所有權客體之型態表現於外部。其中所謂構造上之獨立性尤應具有與建築物其他部分或外界明確隔離之構造物存在，始足當之。因並非共有之狀態，固無土地法第三十四條之一規定之適用。又公寓大廈社區內之設施，形式上以住戶各有若干應有部分登載，但使用機能或效用上係經常性、繼續性附隨或幫助區分所有建物之效用而存在，在一般交易上亦均一併處分，解釋上應屬區分所有建物之從物，依民法第六十八條第二項規定，此類建物於買賣時，亦毋庸通知他共有人優先承購。反之倘僅係共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，長年互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之部分，未予干涉，應認僅有默示分管契約之存在，因不失共有之本質，自仍有土地法第三十四條之一規定之適用。(最高法院民事九十九年度台抗字第九一六號裁定參照) 整理上開裁定如下： 1、若認定為區分所有建物之從物： (1)依民法第86條第2項處理。   (2)此類建物於買賣時，亦毋庸通知他共有人優先承購。 (3)判斷原則：公寓大廈社區內之設施，形式上以住戶各有若干應有部分登載，但使用機能或效用上係經常性、繼續性附隨或幫助區分所有建物之效用而存在。   (4)實務上的判斷依據： A 有無固定之車位位置 B 使用機能上則有無 完全之獨立性（供特定人停放特定車輛） C 車位所有人對其得 使用部分完全可否得自由使用收益處分，並且排除他人之干涉，甚至 可將之出租或設定負擔，進而讓與他人 D是否 限由該區分所有建物之區分所有權人購買始得辦理所有權移 轉登記(此部分可函詢該地地政事務所) 2、若認定為默示分管契約之存在： (1)不失共有之本質，自仍有土地法第三十四條之一規定之適用(共有人的優先承買權)   (2)判斷原則：係共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，長年互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之部...

整理人：建律法律事務所黃建霖律師( 0919 635 333 ) 【副標題】 違章建築，因無法請領建造執照或雜項執照，導致無法辦理建築物所有權第1次的登記，進而原始出資建築人也無法處分(移轉、過戶)其違章建築之所有權，但是判決實務上仍然認同違章建築可以作為交易之標的。 一、違章建築，原始出資建築人無法處分(移轉、過戶)其違章建築之所有權： 先來看看兩個條文，民法第758條第1項規定「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」、民法第759條規定「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」。在自己興建違章建築的情況，違章建築物是由原始出資建築人，因為建築之『事實行為』原始取得所有權，那麼應該適用的條文，應為民法第759條『其他非因法律行為』而取得不動產物權，而無民法第758條第1項之適用。 然而民法第759條規定，『應經登記，始得處分其物權』。但是違章建築就無法辦理登記啊，所以就無法將違章建築的所有權移轉登記給其他人。 也許有人會說，因為違章建築不能登記，應該就不適用民法物權編關於登記之規定！前開說法是否被實務所接受？答案是否定的。我們來看看下面兩個最高法院判例怎麼說。 民法物權編關於登記之規定，惟限於在未能依同編施行法第三條所稱之法律登記前，始在不適用之列，系爭房屋既因違章建築而未能登記，顯與前開法條所定之情形有間，上訴人自不得執是，而為不適用民法物權編關於登記之規定之論據(最高法院43年台上字第856號判例參照)。 不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，為民法第七百五十八條所明定。此項規定，並不因不動產為違章建築而有例外(最高法院62年台上字第2414號判例參照)。 二、違章建築，仍可作為交易之標的： 學者有認為，違章建築物，是由出資建築人享有所有權，具有相當財產價值，應得為交易之標的物。 違章建築物雖為地政機關所不許登記，但非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般法則，既仍負有交付其物於買受人之義務，則其事後以有不能登記之弱點可乘，又隨時隨意主張所有權為其原始取得，訴請確認，勢將無以確保交易之安全，故此種情形，即屬所謂無即受確定判決之法律上利益，應予駁回(最高法院48年台上字第1812號判例參照)。 ...

▲【民事】最高法院33年上字第84號判例 租賃，就出租人無所有權之物，亦得成立。 ▲【民事】最高法院50年台上字第284號判例 租賃非如消費借貸，係移轉物之所有權於相對人之契約，不過使承租人就其物而為使用收益。故出租人對其物有所有權或其他權利與否，全非租賃之成立要件。至於耕地承領人於承領後將承領耕地出租，亦僅構成由政府收回耕地沒入地價之原因，並非使當事人間之租約當然無效。 ▲【民事】最高法院64年台上字第424號判例 租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。 -------------------------------- ▲【民事】最高法院40年台上字第304號判例 租賃契約之成立除不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據為之外，並無一定之式。苟合於民法第四百二十一條所謂當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之情形，即令未經訂立書面，仍不得謂當事人間之關係尚未成立。 ☞租賃契約為不要式契約 ☞民法第422條雖規定「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」，然違反本規定之契約並非無效，只是視為不定期限之租賃，並不影響租賃契約為不要式契約之性質。又此時可依民法第450條第2項終止租賃契約。 ▲【民事】最高法院19年上字第343號判例 使用租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力。 ☞租賃契約為諾成契約 #租賃 #不要式契約 #諾成契約

【民法/第354條】建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築屬物之瑕疵 最高法院49年台上字第376號判例        上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第三百五十四條第一項之規定，自負有擔保其物依第三百七十三條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。 茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第三百五十九條、第二百五十九條第一款第二款之所許 。 延伸閱讀 【民法/第354條】除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有物之瑕疵擔保責任 整理/黃建霖律師 【民法/第356條】出賣人給付之標的物有瑕疵，本質上即屬不完全給付一種，買賣編中既已有特別規定，明定出賣人之檢查及通知義務，否則視為承認其受領之物，即承認其受領物之品質，自含有排除買受人另依不完全給付規定請求權利之意，即應認買賣編中瑕疵擔保責任規定優先適用於債編通則關於債務不履行之規定 延伸連結 線上免費法律諮詢 各類書狀代寫(含存證信函、律師函)

【民法 / 第 360 條】違章建築之其他瑕疵擔保責任，不因此免除 〈最高法院46年台上字第689號判例〉        被上訴人出賣系爭房屋於上訴人， 當時縱曾告知該房屋係屬違章建築，未能辦理所有權登記情事，亦僅危險負擔移轉與上訴人後，政府機關命令拆除時，不負擔保責任而已，至其他瑕疵擔保責任，仍不因此而免除 。 延伸閱讀 【民法-無權占有】拆屋還地，遇到未保存登記之建物，應列何人為被告？ 【公寓大廈管理條例】臺北市違章建築處理規則 延伸連結 建律法律事務所台北分所星期五免費法律諮詢 建律法律事務所存證信函

【民法/第787條】袋地使用權人具有通行權 最高法院 79 年度第 2 次民事庭會議（二） 爭點        土地因與公路無適宜之聯絡致不能為通常使用者，土地使用權人是否得通行周圍地以至公路？ 採乙說。 甲說(文義解釋)         依民法第七百八十七條第一項規定主張對土地周圍地有通行權之人，以該土地所有人為限，土地使用權人不得逕依上開規定，對土地周圍地主張有通行權。 乙說(目的解釋)         依七十年九月十七日最高法院七十年臺上字第三三三四號判決要旨：「 查民法物權編關於土地相鄰關係之規定，重在圖謀相鄰不動產之適法調和利用 。鄰地通行權之性質，為土地所有權人所有權之擴張，與鄰地所有權人所有權之限制 ，是以土地所有權人或使用權人，如確有通行鄰地之必要，鄰地所有權人或使用權人，即有容忍其通行之義務，此為法律上之物的負擔。 土地所有權人或使用權人，基於其物權之作用行使上開請求權時，其對象並不以鄰地所有權人為限 」。以觀，似宜採肯定說。 主席宣布：本案提經討論後，出席人員咸認原案乙說未盡周延，應採民三庭所提出之研究報告作為乙說，整理後乙說變更如左： 變更之乙說         民法創設 鄰地通行權 ，原為 發揮袋地之利用價值 ，使地盡其利，增進社會經濟之公益目的， 是以袋地無論由所有權或其他利用權人使用，周圍地之所有權及 其他利用權人均有容忍其通行之義務 。民法第七百八十七條規定土地所有權人鄰地通行權，依同法第八百三十三條、第八百五十條、第九百十四條之規定 準用於地上權人、永佃權人或典權人間 ，及各該不動產物權人與土地所有權人間  ，不外本此立法意旨所為一部分例示性質之規定而已，要非表示於所有權以外其他利用權人間即無相互通行鄰地之必要而有意不予規定。從而鄰地通行權， 除上述法律已明定適用或準用之情形外，於 其他土地利用權人相互間（包括承 租人、使用借貸人在內） ，亦應援用「相類似案件，應為相同之處理」之法理 ，為之補充解釋，以求貫徹。 延伸閱讀 【...

【民法/第354條】「房屋現況說明書內容與現況不符」，買家應如何主張權利？ 一、概述 　　現代交易中，買賣雙方就成屋交易時，因買主並不清楚房屋現況，僅有屋主了解，因此多有賣方應填寫房屋現況說明說之交易習慣。惟內政部於民國90年、101年增定及修訂關於成屋買賣定型化契約及其應記載及不得記載事項，其中有規定 出賣人應負權利及物之瑕疵擔保責任且不得約定排除 ，並有附件建物現況確認書，內容如房屋是否漏水、建物現況格局、車位情況、是否曾經做過輻射屋檢測、是否曾經做過混凝土中水溶性氯離子含量檢測(例如海砂屋檢測事項)、是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事、是否有消防設施等事項，需由房屋所有人據實填寫告知，以保障買受人之消費權益。惟若屋主不實告知、填寫或仲介隱瞞而買方於受交付時，房屋現況說明書內容與現況不符時，買方應如何保障自己之權益甚為重要。 　　買賣契約中，依民法第354條規定出賣人應負物之瑕疵擔保責任，不論為保證品質、價值瑕疵或效用瑕疵。依民法相關規定，若買賣標的物於交付時存有瑕疵，於經買受人檢查通知後得於 六個月內 請求解約、減少價金或另行交付無瑕疵之物，惟若係經出賣人擔保品質或故意不告知瑕疵，則除前述權利外，還可請求損害賠償，而於權利行使時效上若係出賣人故意不告知瑕疵的情形，則不受檢查通知後六個月之限制，於物之交付後五年內皆仍得行使之。 ※信義房屋-不動產說明書介紹 http://www.sinyi.com.tw/knowledge/article.php/2/58/62/98 二、房屋現況說明書內容與現況不符，買受人得主張的權益 　　於出賣人填寫房屋現況說明書與予買受人之部分，本文認為除有擔保買賣標的物之意思外，若故意隱瞞房屋缺陷事實則亦有故意不告知瑕疵之情形，因此買受人於交付房屋後發現有瑕疵，則應認可行使解約權、減少價金請求權或損害賠償請求權且免除買受人之檢查通知義務及權利行使時效不受通知後6個月之限制，於物之交付後五年內買受人皆仍得行使之。(參照下述房屋傾斜龜裂案-臺灣高等法院民事判決99年度上字第99號)     另外，實務上也有因此提告刑事詐欺告訴，並獲有罪判決之案例。(刑事詐欺的要件，應另行判斷，一併給網友們參考) 三、相關實務案例 ...