【民法/第354條】「房屋現況說明書內容與現況不符」，買家應如何主張權利？

【民法/第354條】「房屋現況說明書內容與現況不符」，買家應如何主張權利？

一、概述

　　現代交易中，買賣雙方就成屋交易時，因買主並不清楚房屋現況，僅有屋主了解，因此多有賣方應填寫房屋現況說明說之交易習慣。惟內政部於民國90年、101年增定及修訂關於成屋買賣定型化契約及其應記載及不得記載事項，其中有規定出賣人應負權利及物之瑕疵擔保責任且不得約定排除，並有附件建物現況確認書，內容如房屋是否漏水、建物現況格局、車位情況、是否曾經做過輻射屋檢測、是否曾經做過混凝土中水溶性氯離子含量檢測(例如海砂屋檢測事項)、是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事、是否有消防設施等事項，需由房屋所有人據實填寫告知，以保障買受人之消費權益。惟若屋主不實告知、填寫或仲介隱瞞而買方於受交付時，房屋現況說明書內容與現況不符時，買方應如何保障自己之權益甚為重要。

　　買賣契約中，依民法第354條規定出賣人應負物之瑕疵擔保責任，不論為保證品質、價值瑕疵或效用瑕疵。依民法相關規定，若買賣標的物於交付時存有瑕疵，於經買受人檢查通知後得於六個月內請求解約、減少價金或另行交付無瑕疵之物，惟若係經出賣人擔保品質或故意不告知瑕疵，則除前述權利外，還可請求損害賠償，而於權利行使時效上若係出賣人故意不告知瑕疵的情形，則不受檢查通知後六個月之限制，於物之交付後五年內皆仍得行使之。

※信義房屋-不動產說明書介紹

http://www.sinyi.com.tw/knowledge/article.php/2/58/62/98

二、房屋現況說明書內容與現況不符，買受人得主張的權益

　　於出賣人填寫房屋現況說明書與予買受人之部分，本文認為除有擔保買賣標的物之意思外，若故意隱瞞房屋缺陷事實則亦有故意不告知瑕疵之情形，因此買受人於交付房屋後發現有瑕疵，則應認可行使解約權、減少價金請求權或損害賠償請求權且免除買受人之檢查通知義務及權利行使時效不受通知後6個月之限制，於物之交付後五年內買受人皆仍得行使之。(參照下述房屋傾斜龜裂案-臺灣高等法院民事判決99年度上字第99號)

    另外，實務上也有因此提告刑事詐欺告訴，並獲有罪判決之案例。(刑事詐欺的要件，應另行判斷，一併給網友們參考)

三、相關實務案例

1.內政部統計相關案例(http://pip.moi.gov.tw/NET/G-Law/G5.aspx)

年度	發生地區	糾紛來源	案例事實	辦理說明及法令依據
101	臺北市	仲介	消費者委託仲介公司購買成屋，簽訂買賣契約後發現除契約書記載之瑕疵外，尚有多處未告知及記載之瑕疵，致生糾紛，故請求解除買賣契約。	案經依消費者保護法第43條規定，函請仲介業者於15日內妥處，仲介公司與消費者三方達成和解，買賣雙方同意無條件解除契約，返還已繳價款、相關契約及書表資料，另仲介公司同意不收取雙方服務費。
101	桃園縣	仲介	消費者委託仲介業者購買房屋並已完成所有權移轉，惟入住後，發現地磚多數空洞損壞，與房屋之現況說明書內容明顯不符，遂請求賣方支付維修費用遭拒，致生糾紛。	依消費者保護法第43條規定函請仲介業者於15日內依法妥處，於期限內達成協議，由賣方支付維修費用新台幣4萬元予消費者，雙方達成和解。
097	臺中市	仲介	消費者委託仲介業者購買成屋，經支付新台幣5萬元成立斡旋契約，又該斡旋金已轉成定金及成立買賣契約後，始發現該房屋牆壁上有一道長度392公分，高度234公分之木板封住，且已粉刷過；即房屋實際狀況與現況說明書內容不符，遂請求斡旋金返還及解除買賣契約，致生糾紛。	案經地政處依消費者保護法第43條規定，邀集仲介業者及消費者協商達成協議，仲介業者同意退回斡旋金新台幣5萬元及解除買賣契約。
096	高雄市	仲介	消費者委託仲介業者購買成屋，點交後發現該屋有多處漏水，經查業者所提供之不動產說明書勾選該屋未漏水，遂請求業者協調賣方負責維修事宜遭拒，致生糾紛。	案經依消保法第43條規定，函請仲介業者於15日內妥處逕復消費者，於限期內雙方達成協議，由業者支付新臺幣7萬元予消費者自行僱工修繕。

※消保法第43條：「I消費者與企業經營者因商品或服務發生消費爭議時，消費者得向企業經營者、消費者保護團體或消費者服務中心或其分中心申訴。II企業經營者對於消費者之申訴，應於申訴之日起十五日內妥適處理之。III消費者依第一項申訴，未獲妥適處理時，得向直轄市、縣 (市) 政府消費者保護官申訴。」

2.凶宅買賣-臺灣高等法院民事判決100年度重上字第686號

　　判決就所附系爭說明書項次七係規範：「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過凶殺或自殺致死之情事」之「賣方產權期間內發生兇殺或自殺致死」者，依文意解釋結果，乃指賣方所有權持有期間，於其建築改良物之專有部有（包括主建物及附屬建物），曾發生他人加工致死（如凶殺）或自行加工致死（如自殺）之情事，如非賣方所有權持有期間或非他人加工或自行加工致死，則非屬「兇殺或自殺致死之情事」。

3.凶宅買賣-臺灣高等法院民事判決 100年度上字第1102號

(1)本案判決認為，無論是自然死亡或非自然死亡皆會對不動產本身造成經濟性之價值減損，自堪認係屬物之瑕疵，且賣方故意隱匿不告知，於房屋說明書填寫部分採逐條詢問時賣方亦於房屋說明書填寫時勾「否」，故認買受人得依民法第359 條、第256 條規定解除系爭買賣契約。

→本件代理上訴人與被上訴人簽立系爭買賣契約之魏鴻源於95年11月間出售系爭不動產予被上訴人時，已明知系爭不動產內曾有住戶因一氣化碳中毒死亡之情事，卻仍未將該事故告知被上訴人已如前述，而系爭不動產因曾發生前開瓦斯中毒死亡事故，應認屬物之瑕疵，且上訴人就上開瑕疵之給付於債之本旨未符，屬瑕疵給付，此亦屬可歸責於上訴人之事由，則被上訴人依民法第359 條、第256 條規定解除系爭買賣契約，自屬有據。

(2)關於房地產現況說明書之第七項，賣方主張係指非屬兇殺或自殺致死之情形，惟買方代理人於詢問填寫此部分時曾逾越書面記載之文義，詢問賣方代理人關於系爭不動產有無發生兇殺、自殺致死以外之意外事故之情，則兩造於系爭買賣契約簽訂時是否僅以上開現況說明書上所載之文義為約定範圍，已有疑義。再者債務人具有先契約義務須告知重要資訊。

→上訴人雖另以被上訴人所提出之「房地產標的現況說明書」中第7 項係記載「是否曾發生兇殺或自殺致死案」，足見兩造所約定者係以「兇殺（即他人加工致死）」或「自殺致死」作為是否為兇宅之認定標準，今系爭不動產所發生事故，係一氧化碳中毒亡故之意外，非屬兇殺或自殺致死，被上訴人自不得以此解除系爭買賣契約云云，惟證人余宛真於本院101年1月13日行準備程序時證述：「…現況說明書是由伊勾選的沒錯，但這一定要一問一答，因為這裡面有些問題，如管理費一定要問委賣者，我不可能無憑自己填寫…我們不是按照書面字據來問，而是問這棟房屋有無發生任何兇殺、意外或自殺致死等情事。如有，我們是不敢賣的，因為每個物件都是這樣問客戶。」等語綦詳，顯見證人余宛真於為上訴人之代理人魏鴻源填寫現況說明書時，即曾逾越書面記載之文義，詢問魏鴻源關於系爭不動產有無發生兇殺、自殺致死以外之意外事故之情，則兩造於系爭買賣契約簽訂時是否僅以上開現況說明書上所載之文義為約定範圍，已有疑義。再者，當事人在契約成立以前，當事人就契約標的負有詳實說明之義務，此為學說上所稱之先契約義務，而房屋係供民眾日常生活起居之場所，衡諸一般常情，房屋是否曾經發生非自然亡故情事，常係買受人考量是否買受之重要因素，況該房屋若確曾發生非自然亡故情事，即屬物之瑕疵（已如前述），是以出賣人在訂約前，就出賣之房屋是否有非自然亡故之情事自應負有主動告知義務，而非僅負被動答詢義務爾。本件上訴人之代理人魏鴻源於向卓玄淑購買系爭不動產時，即以系爭不動產內曾發生意外死亡之事故為由，以顯然低於週遭物件交易之價格購得系爭不動產，足見上訴人及其代理人本身亦注重房屋是否曾經發生非自然亡故之情事，今上訴人及其代理人在明知系爭不動產發生非自然亡故事件，仍蓄意消極隱匿不告知被上訴人，自屬出賣人之債務不履行，被上訴人本此主張解除兩造間買賣契約，自為法所允許，上訴人猶執陳詞抗辯，洵無足採。

4.房屋傾斜龜裂-臺灣高等法院民事判決99年度上字第99號

本案系爭房屋於交付時即有傾斜龜裂之瑕疵存在，惟賣方事先以知情，確仍在房屋現況說明書中之第21項「是否有龜裂傾斜情形」之問題，勾選「否」，法院認為賣方有保證品質之意思，且明知傾斜確未告知係為故意，因此依民法第356、357條規定認為買方不負檢查通知義務。最後法院認賣方(上訴人)已於系爭房屋之現況說明書中，就系爭房屋並無傾斜情形為品質之保證，而出售之系爭房屋之傾斜率確有超過影響結構安全標準值1/200 而有瑕疵之情事，其自應依民法第354條規定負瑕疵擔保責任。

→本件上訴人係51 年3月18日生，自57年10月13日起即設籍於系爭房屋之址，嗣雖有遷出，惟再於77年4月8日恢復設籍於此，該時其為成年人，有其戶籍謄本資料可按（本院卷第114-1頁）；而冠德建設於77年間之開挖鄰損事件，於77年8月即成軒然大波，甚且受損戶與承造人在台北市建管處施工科於78年3月2日進行協調時，上訴人之父洪慶章亦曾參與（原審卷(一)第95頁），應屬上訴人之代理人為之，堪認(賣方)上訴人於77、78年間已就系爭房屋有傾斜情事有所知悉，上訴人以其忙於結婚諉為不知，與事理有違，尚無可採。茲上訴人於託永慶房屋銷售系爭房屋時，在買賣契約書之附件標的物現況說明書第21項「是否有龜裂傾斜情形」，勾選「否」（原審卷(一)第63頁），復未於買賣契約書中為任何說明，因認：上訴人於出售系爭房屋時有故意不告知系爭房屋有傾斜瑕疵之情形，則依前開民法第357條規定，被 上訴人可免除檢查通知瑕疵之義務，不視為其承認所受領之物。故上訴人指摘：被上訴人於發見房屋有傾斜瑕疵後1年 始通知伊，不得主張瑕疵擔保請求權云云，與法不合，應無足取。

四、相關法條參照

第 354 條		I物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。 II出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
第 355 條		I買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。 II買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
第 356 條		I買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。 II買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。 III不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
第 357 條		前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。
第 359 條		買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
第 360 條		買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。
第 361 條		I買受人主張物有瑕疵者，出賣人得定相當期限，催告買受人於其期限內是否解除契約。 II買受人於前項期限內不解除契約者，喪失其解除權。
第 364 條		I買賣之物，僅指定種類者，如其物有瑕疵，買受人得不解除契約或請求減少價金，而即時請求另行交付無瑕疵之物。 II出賣人就前項另行交付之物，仍負擔保責任。
第 365 條		I買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。 II前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
第 366 條		以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。

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