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【押租金】租賃關係中，「押金」與「違約金」有什麼不一樣？ 一、租賃不動產時，除了給付租金外，通常房東會要求一併給付「押金」，而契約中另外又明訂有「違約金」，究竟「押金」的意義為何？「押金」與「違約金」有什麼不一樣？以下一一說明： 二、相關法條： 「押金」在法院常用使用的名稱是「押租金」，民法裡並沒有明文押租金的條文，但是由法院已就押租金做過許多判決可知，押租金的存在是被承認的。 另外，土地法裡面有就「押租金的金額範圍」明文規定： 土地法第98條 以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。 前項利率之計算，應與租金所由算定之利率相等。 土地法第99條 前條 擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。 已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。 二、「押租金」到底是什麼： (一)前提一個觀念，出租人(房東)與承租人(房客)簽訂「租賃契約」時，雙方互相負有以下義務： 1.出租人負有之義務 (1)交付租賃物並使租賃物保持和於約定用益狀態義務。 (2)租賃物之修繕。 (3)瑕疵擔保責任。 (4)稅捐之負擔及費用之償還。 2.承租人負有之義務 (1)租金支付。 (2)租賃物之保管。 (二)押租金之目的： 「擔保」承租人之「租賃債務」。 1.很重要一點：「租賃契約」與「押租金契約」是 兩個不同而各別成立的契約 。 2.何為承租人之「租賃債務」？ 由上面(一)「2.承租人負有之義務」衍生可以得知，租賃關係中，承租人所負有之「租賃債務」是指： (1)租金支付--->租金債務，以及租金遲延之利息。 (2)租賃物之保管--->租賃關係終止時，若租賃物有可歸責於承租人而發生之損害，承租人負有損害賠償義務。 3.運作： 承租人(房客)以「擔保債務」為目的，將押租金所有權移轉給承租人(房東)，而於租賃關係終止時，如果承租人「未負有租賃債務」，或是「有租賃債務但是以租金抵銷還有剩餘」時，出租人即負有返還加租金與承租人之義務。 3.簡單來說，給付「押租金」的契約，性質上是一個「信託的所有權讓與擔保契約(附有停止條件的所有權讓與契約)」，與原租賃契約有別。 (三)押租金之效力：於 租賃關係終止時 ，若承租人負有上列租賃義務(有積欠租金不付，或是把故意把房東的房間弄壞了)...

Q：邱先生隻身上來台北打拼，並在公司附近租了一間單人套房，圖就近上班方便。但是日前房東表明想提早終止租約，因為房東說：｢我女兒從歐洲讀書回來，要住在這間套房裡，所以我要把房子收回，麻煩在月底前把房子收拾好並搬家，我會把押金退還給你的。」不過邱先生與房東所簽的租賃契約，租期是一年，且契約內僅載明乙方（房客）提前終止租約的條款（應再給付一個月的租金作為賠償），並無約定對於房東提前終止租約。房東可以任意終止租約嗎？邱先生該怎麼做？ A：一、通常有定期限的租約，要終止租約時，應提前通知（民法第453條參照）。除了法律所規定房東可提前終止租約的情形（如：房客違法使用、遲付租金、任意轉租等）外，否則通常如租約沒有約定房東能終止的事由，房東是不能隨意提前終止租約。 二、但若簽完約後房東表明在發生某種情形下（如本件女兒回國等情形），就會將房子收回供自己使用，而終止租約，且房客也同意時，則租約就有一附帶「解除條件」的約定，於條件發生後租約即會解除（民法第99條第二項參照），房客亦返還之。本件邱先生簽約後房東並無約定，所以房東應不可單方要求終止租約，需得邱先生同意。 法條依據 民法第 99 條第2項 　 附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。   民法第 453 條   定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者 ，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。

Q ：敏俊離鄉到桃園工作，在公司附近租了套房，過沒多久廁所開始漏水，敏俊趕緊連絡房東處理。房東盡速請水電師傅評估後，告知需將廁所打掉重新施工，為時一個月。敏俊認為施工的粉塵、施工人員之進出、無法使用廁所盥洗淋浴等情形，將造成居住上極大不便；相較之下，漏水問題反而可以忍耐。敏俊是否可以拒絕房東施工？若不能拒絕，房客是否可就施工期間之不便利請求減少租金？ A：一、敏俊於通常使用情形下出現漏水問題，若租約沒有特別約定， 原則上應該由房東負擔修繕責任  (民法第429條第1項參照)。案例中， 專業人士評估必須將廁所打掉重新施工，此修繕行為係屬房東維持租賃物合於約定使用收益狀態之保存行為，敏俊應配合修繕，不得拒絕 (民法第429條第2項參照)。  二、敏俊於施工期間無法正常使用廁所，造成諸多不便，是否可向房東請求減少租金？法律漏未規定。 基於保護租賃關係中承租人使用收益範圍縮小或全然無法使用之目的 ，在不可歸責於承租人之前提下，得類推適用民法第435條。在本案例中，敏俊係依照通常情形使用廁所，後續漏水施工並不可歸責於敏俊，故 敏俊得就施工期間無法使用之部分，向房東請求減少租金。 延伸閱讀： 付完定金後不想簽約，定金是否會被沒收？ 房子後悔不買了，所付的價金是否全部都會被沒收了？ 延伸連結：  本所推出「星期五免費法律諮詢」喔，請有需要的民眾多加利用喔！ 來電免費法律諮詢

Q：德華是從外縣市到台北念書的大學新鮮人，因抽不到宿舍而在學校附近租屋。因近日雷雨不斷，德華的房間開始滲水、漏水，甚至出現積水的情形。德華雖多次聯絡房東處理，但房東總是拖拖拉拉、沒有具體回應；並因為社會經驗不足，租賃契約上也沒有清楚約定如何修繕，德華該怎麼辦？如何透過法律解決漏水糾紛呢？ A：一、針對以通常方式使用租屋之漏水問題該由誰修繕，應先看租賃契約是否有特別約定；若有約定，則依租約內容處理漏水問題。本件由於德華缺乏社會經驗，未與房東清楚約定修繕義務，故應該回歸民法規定， 由房東負擔租屋的修繕義務 (民法第429條第1項參照)。 二、在本件漏水問題應由房東負責的前提下，德華雖多次口頭請求房東處理，但房東總是相應不理，因此德華可 定相當期限 催告房東處理漏水問題(民法第430條前段參照)。本所律師 建議以存證信函催告 ，若後續有談判、調解、訴訟的需要，白紙黑字即能證明德華確實已行使法律上的權利，較能保障其權益。三、若房東於德華所定的相當期限內仍不處理漏水問題，德華可以：  1、若不想續租，向房東表明終止租約。 貼心小提醒：催告房東修繕時，若未在存證信函載明修繕之相當期限而逕行搬離，並非依法終止租約，易衍生後續問題。   2、若仍想續租，可自行處理漏水問題，並向房東請求償還處理費用或從租金扣除(民法第430條後段參照)。四、綜上所述，租屋遇有漏水問題是不能直接解約搬離，必須給予房東一定期間屢行他/她的修繕義務。 延伸閱讀： 房子後悔不買了，所付的價金是否全部都會被沒收了？ 租屋漏水，房客可否拒絕房東修繕？施工期間無法正常使用房間，房客可否請求減少租金？ 延伸連結：  本所推出「星期五免費法律諮詢」喔，請有需要的民眾多加利用喔！ 來電免費法律諮詢

▲【民事】最高法院33年上字第84號判例 租賃，就出租人無所有權之物，亦得成立。 ▲【民事】最高法院50年台上字第284號判例 租賃非如消費借貸，係移轉物之所有權於相對人之契約，不過使承租人就其物而為使用收益。故出租人對其物有所有權或其他權利與否，全非租賃之成立要件。至於耕地承領人於承領後將承領耕地出租，亦僅構成由政府收回耕地沒入地價之原因，並非使當事人間之租約當然無效。 ▲【民事】最高法院64年台上字第424號判例 租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。 -------------------------------- ▲【民事】最高法院40年台上字第304號判例 租賃契約之成立除不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據為之外，並無一定之式。苟合於民法第四百二十一條所謂當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之情形，即令未經訂立書面，仍不得謂當事人間之關係尚未成立。 ☞租賃契約為不要式契約 ☞民法第422條雖規定「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」，然違反本規定之契約並非無效，只是視為不定期限之租賃，並不影響租賃契約為不要式契約之性質。又此時可依民法第450條第2項終止租賃契約。 ▲【民事】最高法院19年上字第343號判例 使用租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力。 ☞租賃契約為諾成契約 #租賃 #不要式契約 #諾成契約