【民法/買賣】當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立。

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裁判字號：  40 年台上字第 1482 號
裁判日期：  民國 40 年 10 月 05 日
要　　旨：
當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立。
位置： 100台灣台北市中正區羅斯福路一段86號

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點 交 協 議 書 甲方：葉OO  乙方：陳OO 緣甲方於民國(下同)102年4月10日透過法拍程序取得坐落於OO市OO區OO段OOO地號之房屋乙棟(門牌號碼為：OO市OO區OO路O段OOO號OO樓之O)，為點交事宜，特與屋主即乙方協議條件如下： 一、乙方同意於102年6月20日前遷出，並檢具水、電、瓦斯、電話等繳清證明、戶籍遷出證明等資料予甲方，並配合甲方實施點交作業。 二、搬遷期限屆滿後，乙方未搬遷之物品視為廢棄物，甲方得自行處理，乙方絕無異議。 三、乙方須負責及排除第三人之一切行為主張。若因法令上之規定，乙方並應負協助甲方取得房屋使用權。 四、甲方已於102年5月3日檢視該屋，並確認該屋之馬桶、水電管路、紗門窗、等設施並未遭毀損破壞，甲方同時並已拍照錄影存證。 五、乙方同意並了解如未於搬遷期限內主動搬遷，甲方得移送管轄之地方法院裁定後強制執行。 六、雙方同意若將來因本契約所生爭議，同意由OO地方法院管轄。 甲方：身分證字號：戶籍地： 乙方：身分證字號：戶籍地： 中華民國 年 月 日 （以下空白） 首頁 委任律師
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問題意識 依民法第75條規定：「無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。」。而什麼情況是無行為能力人呢？未滿七歲之未成年人(民法第13條第1項參照)、受監護宣告之人(民法第15條參照)，此部分爭議不大。 比較有問題的是，第75條後段的「意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者」，不像民法第13條、第15條有明確的要件，那麼到底該如何判斷是否屬於第75條後段的「意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者」？ 實務見解 所謂「無意識」係指全然欠缺意思能力而言，而「精神錯亂」，則指精神作用暫時發生異狀，以致喪失正常之意思能力而言，兩者為不同之精神狀態。是雖非無行為能力人，惟如係在無意識或精神錯亂中為意思表示，其客觀上雖有為一定之表示，然主觀上卻毫無認識，則因行為人於行為時無辨識其行為與其行為之法律上效力之意識，其所為之法律行為自屬無效。本件被上訴人於簽訂系爭借貸契約及設定系爭抵押權，尚未被宣告為禁治產人，固為兩造所不爭執，惟其是否得為有效之借貸及抵押權設定契約，仍應以其為意思表示時，是否係在無意識或精神錯亂中為斷(臺灣高等法院98年上字第1116號判決參照)。 查台大醫院０００號函附之精神鑑定報告書認為：「被上訴人自七十五年至八十六年均有精神病症狀，且其精神障礙程度已顯著影響其對外界事務之智覺，理會及判斷作用，應無法確實瞭解抵押借錢之意義，且其行為已達無法自由決定意志，即心神喪失之程度」。惟草屯療養院０００號函附之精神鑑定報告書則認為：「依病史的發展推斷，蔡００（即被上訴人）於七十七、八十二、八十三年的精神狀態，因長期受精神疾病的影響，認知功能已呈現嚴重障礙，當時其對於以土地擔保借錢及抵押等契約內容和意義已無法充分瞭解，而且亦無法確切地瞭解契約中有關權利及義務的內涵，本院推定蔡00在簽署契約時其知覺理會及認知判斷能力皆已較常人明顯減弱，其當時之精神狀態已達精神耗弱之程度。」，兩者對於被上訴人於系爭抵押權設定期間之精神狀態之認定並不相同。且該二報告書認定之用語為「心神喪失」、「精神耗弱」，與民法第七十五條但書所稱「無意識」、「精神錯亂」亦不相同，原審未加研求析明，遽謂：被上訴人於訂定系爭抵押借貸契約時，認知功能已嚴重障礙，當時其對於系爭抵押借貸之契約內容及意義，均無法充分瞭解，亦無法確切瞭解契約中有關權利及義務
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