預售屋的法定空地是否可以約定給特定人專用？有違反公寓大廈管理條利嗎？

Q：劉太太在中和購買了一間房屋，位於大樓的樓頂，於買賣契約書中有建商與大樓其他住戶所簽訂的規約草約，其中約定的內容是「樓頂平台除了由建商所劃分出之公共設施範圍外，其餘部分歸由樓頂住戶共同保管使用（ 一樓住戶亦相同道理）。」但是劉太太擔心這樣會不會違反公寓大廈管理條例對於不得約定專用的規定？及，此規約草約約定後，能再由區分所有權人會議決議變更嗎？

A：一、對於劉太太在大樓屋頂所買的房屋，其性質並不是公寓大廈構造物體本身 ，只是樓頂上的平台空間而已，所以沒有違反不得約定專用的規定（公寓大廈管理條例第7條第三款參照）；同樣的，一樓空地除非是「通道、巷道 或防火巷弄」者外，否則也不是不得約定專用的限制範圍內。但是必須注意，劉太太於簽訂買賣契約時，該規約草約需要經過大樓住戶簽署同意， 才能在區分所有權人會議制定規約前，將此規約草約視為規約。
二、且，在設定約定專用後，如果經過使用該約定專用的區分所有權人同意後 ，就可以依照區分所有權人會議決議變更之（公寓大廈管理條例第33條第三款參照）。不過要是使用該約定專用的所有權人，對於其使用已經違反公共利益時，管委會或負責人可不經該專用權人同意，訴請法院處理之（公寓大廈管理條例第33條第三款參照）。

法條依據

公寓大廈管理條例第 7 條
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

公寓大廈管理條例第 33 條
區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：
一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。
二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。
三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益， 經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。