【押租金】租賃關係中，「押金」與「違約金」有什麼不一樣？

【押租金】租賃關係中，「押金」與「違約金」有什麼不一樣？

一、租賃不動產時，除了給付租金外，通常房東會要求一併給付「押金」，而契約中另外又明訂有「違約金」，究竟「押金」的意義為何？「押金」與「違約金」有什麼不一樣？以下一一說明：

二、相關法條：
「押金」在法院常用使用的名稱是「押租金」，民法裡並沒有明文押租金的條文，但是由法院已就押租金做過許多判決可知，押租金的存在是被承認的。

另外，土地法裡面有就「押租金的金額範圍」明文規定：

土地法第98條
以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。
前項利率之計算，應與租金所由算定之利率相等。

土地法第99條
前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。
已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。

二、「押租金」到底是什麼：
(一)前提一個觀念，出租人(房東)與承租人(房客)簽訂「租賃契約」時，雙方互相負有以下義務：
1.出租人負有之義務
(1)交付租賃物並使租賃物保持和於約定用益狀態義務。
(2)租賃物之修繕。
(3)瑕疵擔保責任。
(4)稅捐之負擔及費用之償還。

2.承租人負有之義務
(1)租金支付。
(2)租賃物之保管。

(二)押租金之目的：「擔保」承租人之「租賃債務」。
1.很重要一點：「租賃契約」與「押租金契約」是兩個不同而各別成立的契約。

2.何為承租人之「租賃債務」？
由上面(一)「2.承租人負有之義務」衍生可以得知，租賃關係中，承租人所負有之「租賃債務」是指：
(1)租金支付--->租金債務，以及租金遲延之利息。
(2)租賃物之保管--->租賃關係終止時，若租賃物有可歸責於承租人而發生之損害，承租人負有損害賠償義務。

3.運作：
承租人(房客)以「擔保債務」為目的，將押租金所有權移轉給承租人(房東)，而於租賃關係終止時，如果承租人「未負有租賃債務」，或是「有租賃債務但是以租金抵銷還有剩餘」時，出租人即負有返還加租金與承租人之義務。
3.簡單來說，給付「押租金」的契約，性質上是一個「信託的所有權讓與擔保契約(附有停止條件的所有權讓與契約)」，與原租賃契約有別。

(三)押租金之效力：於租賃關係終止時，若承租人負有上列租賃義務(有積欠租金不付，或是把故意把房東的房間弄壞了)，出租人可以用使用押租金來支付上開損失。

(四)「押金」與「違約金」有什麼不一樣？
1.違約金相關條文:
民法第250條
當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。

2.標的範圍不同：
「違約金」是承租人有「就租賃契約債務不履行」時，所需支付出租人損害之賠償。
「押租金」是擔保承租人「有積欠租金不付，或是把故意把房東的房間弄壞而生之損害賠償」時，所需支付出租人損害之賠償。

3.運作方式不同：
「違約金」於「債務不履行時」，方由出租人向承租人請求。
「押租金」於簽訂「押租金契約時」，即由承租人支付押租金予出租人，若無承租人有「積欠租金不付，或是把故意把房東的房間弄壞而生之損害賠償」情事發生，租賃關係終止時，出租人須將押租金返還予出租人。

4.用一個案例來說明：
小豐於100年1月1日向房東租房子，租期1年，租金為每個月1萬元，於簽訂租賃契約時，房東另外要求「兩押一租，違約金1萬」，押金的金額比照1個月租金。於100年5月31日時，小豐想要提早退租，應該如何處理？

分析：
(一)100年1月1日簽訂租賃時，小豐總共給付房東30,000元：
「兩押一租」中的「兩押」，是指小豐於100年1月1日已經支付押租金20,000元(計算式=兩押 2 x押租金金額為一個月租金10,000元=20,000元)，而且沒有違反土地法第99條「不得超過二個月房屋租金之總額」。
小豐於另外支付「兩押一租」中的「一租」，也就是100年1月份的租金10,000元。
押租金10,000+1月份租金10,000元=30,000元
(二)100年5月31日提前退租，房東應返還小豐10,000元：
押租金部分：「提早退租」並非「有積欠租金不付，或是把故意把房東的房間弄壞而生之損害賠償」情事，所以只要「租賃關係終止」時，即使是提早退租，房東還是要將押金20,000元退還給小豐。
違約金部分：提早退租，確實有「債務不履行」發生(原本約定租期1年，才租半年就退租)，小豐應該依約給付10,000元違約金給房東。
(三)房東要返還押租金20,000給小豐，小豐要給付違約金10,000元給房東，充償結果為房東要返還小豐10,000元。

三、實務見解：

最高法院83年台上字第 2108 號判例
要旨：
押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，
出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履
行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。

最高法院65年台上字第2714號判例
要旨：
上訴人所交被上訴人之三萬元係押租金，而押租金之性質，乃擔保租金之
給付，如承租人有欠租情事，固可由出租情事，固可由出租人主張抵付租
金，但不得謂出租人有收取押租金者，即可延長租期。