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Q：邱先生隻身上來台北打拼，並在公司附近租了一間單人套房，圖就近上班方便。但是日前房東表明想提早終止租約，因為房東說：｢我女兒從歐洲讀書回來，要住在這間套房裡，所以我要把房子收回，麻煩在月底前把房子收拾好並搬家，我會把押金退還給你的。」不過邱先生與房東所簽的租賃契約，租期是一年，且契約內僅載明乙方（房客）提前終止租約的條款（應再給付一個月的租金作為賠償），並無約定對於房東提前終止租約。房東可以任意終止租約嗎？邱先生該怎麼做？ A：一、通常有定期限的租約，要終止租約時，應提前通知（民法第453條參照）。除了法律所規定房東可提前終止租約的情形（如：房客違法使用、遲付租金、任意轉租等）外，否則通常如租約沒有約定房東能終止的事由，房東是不能隨意提前終止租約。 二、但若簽完約後房東表明在發生某種情形下（如本件女兒回國等情形），就會將房子收回供自己使用，而終止租約，且房客也同意時，則租約就有一附帶「解除條件」的約定，於條件發生後租約即會解除（民法第99條第二項參照），房客亦返還之。本件邱先生簽約後房東並無約定，所以房東應不可單方要求終止租約，需得邱先生同意。 法條依據 民法第 99 條第2項 　 附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。   民法第 453 條   定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者 ，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。

Q：劉太太在中和購買了一間房屋，位於大樓的樓頂，於買賣契約書中有建商與大樓其他住戶所簽訂的規約草約，其中約定的內容是「樓頂平台除了由建商所劃分出之公共設施範圍外，其餘部分歸由樓頂住戶共同保管使用（ 一樓住戶亦相同道理）。」但是劉太太擔心這樣會不會違反公寓大廈管理條例對於不得約定專用的規定？及，此規約草約約定後，能再由區分所有權人會議決議變更嗎？ A：一、對於劉太太在大樓屋頂所買的房屋，其性質並不是公寓大廈構造物體本身 ，只是樓頂上的平台空間而已，所以沒有違反不得約定專用的規定（公寓大廈管理條例第7條第三款參照）；同樣的，一樓空地除非是「通道、巷道 或防火巷弄」者外，否則也不是不得約定專用的限制範圍內。但是必須注意，劉太太於簽訂買賣契約時，該規約草約需要經過大樓住戶簽署同意， 才能在區分所有權人會議制定規約前，將此規約草約視為規約。 二、且，在設定約定專用後，如果經過使用該約定專用的區分所有權人同意後 ，就可以依照區分所有權人會議決議變更之（公寓大廈管理條例第33條第三款參照）。不過要是使用該約定專用的所有權人，對於其使用已經違反公共利益時，管委會或負責人可不經該專用權人同意，訴請法院處理之（公寓大廈管理條例第33條第三款參照）。 法條依據 公寓大廈管理條例第 7 條 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分： 一、公寓大廈本身所占之地面。 二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。 三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 四、約定專用有違法令使用限制之規定者。 五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。 公寓大廈管理條例第 33 條 區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力： 一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。 二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。 三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同

Q：俊杰在台中向房仲人員購買了一間房子，但是在簽約前房仲人員並沒有提供房屋買賣契約書、要約書等資料讓俊杰帶回去事先審閱，且在簽約當時房仲人員在旁邊不斷催趕，要俊杰立即簽約。完成簽約後俊杰才發現自己所購買的房子有違章建築的問題且價格也沒有很合理，俊杰該怎麼辦？ A：一、針對俊杰委託向房仲人員購買房屋時，通常都應享有至少五天「契約審閱期」的權利（應記載事項第1條「契約審閱期」參照），又對於此種委託房仲人員進行的房屋買賣所提供的房屋買賣契約都算是「定型化契約」，因此在訂立買賣契約時，房仲必須提供三十日以內的期間讓俊杰將全部條款審閱過（消費者保護法第11-1條第一項參照）。因此本件俊杰可以以違反契約審閱期的規定，主張該契約無效（消費者保護法第11-1條第二項參照）。 二、在此需要注意的是對於消費者保護法所規定的定型化契約，是對於企業經營者與一般消費者而言，如賣方並非以買賣房屋為事業，則無該條適用。 相關依據 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 壹、應記載事項 一、契約審閱期本契約於中華民國ＯＯＯ年ＯＯ月ＯＯ日經買方攜回審閱Ｏ日（契約審閱期間至少五日） 消費者保護法第 11-1 條 第一項 企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。 第二項 違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。

Q：瑞瑞在新竹向某建商購買了一間預售屋，銷售員將房屋的買賣契約拿給瑞瑞，待她回家研究、審查過後再行簽約。瑞瑞就將買賣契約拿回去仔細看過了一番後，發現契約中對於房屋面積「容許誤差」的規定竟可以高達百分之二，瑞瑞認為這樣對她是否不太有利？想知道對於預售屋面積的「容許誤差」現在的法律是怎麼規定的？規定在哪？ A：一、對於瑞瑞所說的房屋面積「容許誤差」的規定，我國是規定在「預售屋買賣定型化契約應記載與不得記載事項」中其應記載事項第6條（二）內。  二、在2010年4月30日前是允許預售屋有百分之一的誤差，但在2010年5月1日修法生效後對於預售屋全面 不容許有誤差 ，如果有誤差的部分就必須 互相找補 （應記載事項第6條（二）參照）。例如：假設房屋實際的面積比起契約所訂的面積小，建商就要把錢退還給買方；相反的，假設實際面積比契約所訂定的多，買方則必須要再補款給建商，但對此需要注意的是買方所找補的金額 不超過百分之二 。  法條依據   預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項   六、房地面積誤差及其價款找補  （二）依第四點計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。 延伸閱讀： 購買預售屋，買賣契約僅記載房屋總價格，這樣合理嗎？ 付完定金後不想簽約，定金是否會被沒收？ 延伸連結：  本所推出「星期五免費法律諮詢」喔，請有需要的民眾多加利用喔！ 來電免費法律諮詢

Q：阿慶在桃園看上了一間預售屋，在銷售員的介紹下及與家人討論後，已經確定要購買了。日前正要準備與建商簽訂房屋買賣契約，而建商依法讓阿慶先將契約帶回去審查幾天過後，進而再完成簽訂的行為，但就在阿慶審閱房屋買賣契約時，發覺建商僅在契約上記載此間預售屋的總價，阿慶並不曉得對於主建物，陽台、雨遮共占掉了多少，阿慶想知道這樣合理嗎？ A：一、阿慶與其建商將要簽訂的買賣契約，並不符目前內政部對於預售屋買賣定型化契約的規定。針對房屋面積和其價格的規定，因過去常會有建商將房屋加上許多其他虛坪，使人誤解房價沒有如此高因而輕易購買的情形。因此內政部修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，將房屋面積就主建物、附屬建物及共有部分，分別計價（應記載事項第7條（二）「房屋價款」參照）。 二、且就房屋面積部分也應列明各項目，否則不予計價（應記載事項第4條（二 ）「房屋登記面積」參照）。 法條依據 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 壹、應記載事項 四、房地出售面積及認定標準 （二）房屋面積：本房屋面積共計ＯＯＯ平方公尺（ＯＯ坪），包含： １、專有部分，面積計ＯＯＯ平方公尺(ＯＯ坪)。 （１）主建物面積計ＯＯＯ平方公尺（ＯＯ坪）。 （２）附屬建物面積，即陽臺ＯＯＯ平方公尺（ＯＯ坪）、雨遮ＯＯ平方 公尺（ＯＯ坪）及屋簷ＯＯ平方公尺(ＯＯ坪)，合計ＯＯ平方公尺（ＯＯ 坪）。 ２、共有部分，面積計ＯＯ平方公尺(ＯＯ坪)。 ３、主建物面積占本房屋得登記總面積之比例ＯＯ％。 七、契約總價 （二）房屋價款：新臺幣Ｏ仟Ｏ佰Ｏ拾Ｏ萬Ｏ仟元整。 １、專有部分：新臺幣Ｏ仟Ｏ佰Ｏ拾Ｏ萬Ｏ仟元整。 （１）主建物部分：新臺幣Ｏ仟Ｏ佰Ｏ拾Ｏ萬Ｏ仟元整。 （２）附屬建物陽臺部分：新臺幣Ｏ仟Ｏ佰Ｏ拾Ｏ萬Ｏ仟元整（除陽臺外 ，其餘項目不得計入買賣價格）。 ２、共有部分：新臺幣Ｏ仟Ｏ佰Ｏ拾Ｏ萬Ｏ仟元整。